Каждый, кто сейчас читает эту статью, наверняка хотя бы раз в своей жизни сталкивался с ситуацией, когда его друзья, родственники или знакомые обращались к нему с просьбой одолжить некоторую сумму денег, иногда весьма немалую, при этом клятвенно заверяя, что деньги будут возвращены точно в оговоренный срок и в полном объеме. Что было потом, никому объяснять не надо.
Квартира за "смешную" цену
К сожалению, многие из тех, кто дает деньги в долг знакомым, с юриспруденцией знакомы весьма поверхностно и зачастую не могут отличить гражданское право от гражданской обороны. В большинстве случаев деньги отдаются просто так, под честное слово. Другая категория лиц предпочитает брать с должника расписку, а самые продвинутые обращаются в юридическую консультацию, после посещения которой идут в ближайшую нотариальную контору заключать договор займа и договор залога, свято веря, что их гривни теперь никуда не денутся.
Однако практика показывает, что ни расписка, ни договор займа, ни договор залога не являются гарантией возврата одолженной суммы. Все эти документы лишь фиксируют факт передачи денег от одного лица другому, не более того.
Теперь давайте представим себе ситуацию, когда срок, указанный в договоре займа, истек, а должник не может или не хочет возвращать оговоренную в договоре займа сумму, несмотря на то что его квартира находится в залоге и на нее наложен арест. Как правило, ни отсрочки выплаты долга, ни уговоры подождать долго продолжаться не могут и в один прекрасный день кредитор, устав от томительного ожидания, решает вернуть долг из стоимости заложенного имущества. В этом случае есть три варианта развития событий по возврату денег. Давайте рассмотрим их по мере возрастания риска невозврата денег, не забывая и том, что должник в 99% случаев отчаянно сопротивляется продаже своего имущества.
Вариант первый. Для того чтобы вернуть долг, нужно продать находящееся в залоге имущество (квартиру, землю, дачу) на публичных торгах. Основанием для их проведения является постановление районного отдела исполнительной службы. В свою очередь основанием для открытия исполнительного производства является исполнительная надпись нотариуса, который заверял договор займа и договор залога. Немаловажное звено в этой цепочке событий — определение цены выставляемой на торги квартиры.
Сегодня существует методика оценки недвижимого имущества, но она носит формальный характер и не учитывает таких факторов, как географическое расположение, наличие удобной транспортной развязки, состояние экологии, особенности рынка недвижимости в отдельно взятом регионе и т. д. Поэтому процесс оценки является благодатным полем для формального подхода, и стоимость продаваемой квартиры не будет соответствовать рыночной. К тому же законодательство трактует цену на недвижимость как свободную, которая таким же образом и устанавливается. К примеру, в нынешнем году трехкомнатная квартира в Киеве была оценена в 30 тыс. грн., а продана за 160 тыс. долл.
Покупка вместо займа
А теперь возьмем в руки калькулятор и посчитаем. Исполнительная надпись обойдется в 150—300 долларов, исполнительный сбор — 10% суммы, вырученной от продажи заложенного имущества, 20% комиссионных возьмет организация, проводившая торги. Не забудьте приплюсовать стоимость услуг по оценке недвижимости. К тому же исполнительная служба попросит с вас от 20 до 30% стоимости жилья, иначе деньги вы не получите, поскольку после торгов вся вырученная сумма поступает на счет исполнительной службы. Таким образом, при реализации вышеупомянутой схемы, в которой кредитор стоит на самом последнем месте, вы можете потерять до половины суммы, вырученной от продажи заложенного имущества, и это при том, что предмет залога будет оценен по рыночной цене.
Второй вариант заключается в том, что даже неполную сумму, вырученную от продажи заложенного имущества, вы можете не получить, поскольку совершенно законными способами можно заблокировать и исполнительное производство, и публичные торги. Делается это просто. Должник Н., как правило, за небольшую сумму договаривается со своим родственником, другом, знакомым и т. д., который подает в суд исковое заявление и просит суд обязать взыскать с Н. деньги за причиненный моральный или материальный ущерб. Естественно, в этом случае исковые требования носят формальный характер с целью недопущения продажи имущества. В обеспечение иска он просит суд наложить арест (уже второй) на ту квартиру, которая является предметом залога и уже находится под арестом, а также приостановить исполнительное производство, запретить проводить оценку квартиры, опубликовать объявление о публичных торгах и проводить торги. Учитывая то, что объективность и непредвзятость наших судов уже стала частью национальной культуры, таких «блокировок» можно сделать сколько угодно, были бы желание и деньги. В этом случае кредитор идет на условия должника о возврате не всего долга, а только его части, иногда весьма незначительной.
Третий вариант — самый опасный, поскольку при его реализации можно потерять не только деньги, но и свободу. А заключается он в том, что между просьбами теряющего терпение кредитора и выраженным в решительной форме требованием немедленно вернуть их очень тонкая, почти невидимая грань, особенно если у вас нет ни расписки, ни договора займа. Должник может подать в милицию заявление о вымогательстве (ст. 189 УК Украины). И будет очень непросто объяснить следователю, почему вы не обратились в суд, а решили самостоятельно вернуть деньги.
Что же нужно сделать, чтобы избежать вышеупомянутых неприятностей. Когда к вам обращаются с просьбой одолжить деньги, первое, что вы должны сделать, это узнать, какой собственностью владеет потенциальный должник. Если у него есть квартира, земля, машина, то скажите ему, что одолжить деньги сможете только в случае заключения договора купли-продажи этих объектов, а когда он вернет деньги, вы таким же договором купли-продажи возвратите ему его собственность. В 99 случаях из 100 он откажется, а если согласится, то вы за свои деньги будете абсолютно спокойны, ведь вы собственник, а не залогодержатель, пусть он думает, как вернуть долг, а не вы.
Но это еще не все. Если будет заключен договор купли-продажи, вы должны позаботиться о том, чтобы должник не имел возможности вернуть ситуацию в первоначальное положение, то есть снова стать собственником, не вернув долг. Это он может сделать, если обратится в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным. Причин для расторжения договора может быть несколько — должник (он же продавец по договору) не отдавал отчет своим действиям, действовал под влиянием ошибки, обмана, физического или психического насилия, а также в силу тяжелых обстоятельств.
Чтобы этого не произошло, сразу же «закройте» договор купли-продажи, т. е. заключите с кем-то из близких родственников договор дарения того имущества, которое было вами получено по договору купли-продажи. Ваше преимущество в этом случае заключается в том, что первоначальный договор купли-продажи как юридический факт остался в прошлом и на момент рассмотрения иска должника в суде не будет иметь никакой юридической силы, т. к. вы уже не являетесь стороной договора (покупателем, собственником), а ваш должник не является продавцом.
Поступив так, как было описано выше, т. е. оформив долг не договором займа, а договором купли-продажи и соблюдая все меры предосторожности, вы сможете надежно защитить свои финансовые интересы.
